Calculadora inversión inmobiliaria

¿Estás buscando una herramienta que te ayude a calcular la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria? Siendo así, tienes que probar la calculadora que hemos diseñado en Muppy. ¡Utilízala para dar el primer paso hacia la monetización de tus propiedades!

La rentabilidad inmobiliaria es el valor porcentual que mide el rendimiento económico de una inversión en bienes raíces. Es decir, te indica cuánto dinero ganarás alquilando una vivienda. El promedio en España oscila entre el 4 y el 7%.

Existen dos tipos de rentabilidad inmobiliaria:

• Rentabilidad bruta: muestra las ganancias que genera una inversión inmobiliaria sin tener en cuenta los gastos asociados a ella (p.ej: impuestos). Nos da una idea aproximada del rendimiento potencial del inmueble.
• Rentabilidad neta: muestra cuántos ingresos genera una inversión inmobiliaria una vez deducidos los costes asociados a ella. Nos ofrece una estimación real del rendimiento económico de un inmueble, ya que considera todas las variables.

El cálculo de la rentabilidad inmobiliaria debe preceder a cualquier inversión en bienes raíces. Gracias a él podemos evaluar de forma certera y realista el rendimiento de nuestras potenciales inversiones. De este modo, los inversores tienen una forma objetiva de identificar las inversiones seguras y ventajosas, descartando aquellas que no lo sean.

Elementos básicos para calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es un proceso complejo que maneja múltiples elementos. Introduce estos datos en nuestra calculadora para saber cuán rentable es la vivienda en la que quieres invertir. Recuerda que, cuantos más exactos sean los valores introducidos, más realista será el resultado.

Precio de compra del inmueble

Antes de obtener rentabilizar una vivienda mediante el alquiler, necesitas adquirir su propiedad firmando un contrato de compraventa. A este valor se sumarán otros gastos relacionados con la adquisición.

La rentabilidad de un inmueble es inversamente proporcional al precio de compra. Decantarnos por precios sean especialmente competitivos o por debajo de los de mercado, nos hace más fácil generar ganancias.

Gastos de compraventa

La compra de un inmueble va más allá de pagar su precio de adquisición. Existe una serie de gastos indisolublemente ligados a estos contratos. Según el Consejo General del Notariado, estos costes representan un 10-15% del precio de la vivienda.

• Gastos de notaría.
• Gastos de registro.
• Honorarios de gestoría e inmobiliaria.
• Impuestos: impuesto de actos jurídicos documentados + IVA (vivienda nueva) o ITP (segunda mano).

Estos costes deben sumarse al precio de compra de la vivienda para calcular la rentabilidad de nuestra inversión. Obviamente, cuanto más bajos sean, mayor rendimiento potencial obtendremos por nuestra inversión.

Gastos de mantenimiento

Dentro de este monto se incluyen una serie de costes periódicos aparejados a la propiedad de una vivienda. Su oportuna gestión es indispensable de cara a optimizar el rendimiento financiero de la misma.

• Comunidad de propietarios.
• Suministros (luz, agua, gas, etc.).
• Seguros (como el de hogar y el de protección de alquileres).
• Reparaciones.

Gastos de reforma

El mercado inmobiliario es tremendamente competitivo. Por lo tanto, solo las viviendas más atractivas logran desatar todo su potencial en lo que respecta a la rentabilidad. Ahí es donde entra en juego la estrategia conocida como home staging. ¿Sabías que cosas como decorar y amueblar tu propiedad pueden revalorizarla entre un 10 y un 15%?

Financiación (hipoteca)

De cada 10 personas que compran una casa en España, 6 financian su adquisición por medio de una hipoteca. La cuota mensual del préstamo hipotecario forma parte de los gastos a deducir para calcular la rentabilidad neta de tu inversión inmobiliaria.

Impuestos recurrentes

La propiedad de una vivienda lleva consigo la obligación de pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este tributo municipal debe abonarse todos los años y oscila entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral de la propiedad.

Ingresos por alquiler

Estos ingresos proceden de la renta que te paga el inquilino mensualmente por alquilarle la vivienda. De todos los elementos necesarios para calcular la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, este es el que refleja el activo de la inversión, mientras que los demás constituyen el pasivo.

Fórmulas de cálculo

Si te estás preguntando cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria con nuestra calculadora, debes tener en cuenta una serie de fórmulas de cálculo. Con ello nos referimos tanto al rendimiento bruto y neto como a ciertas cuestiones tributarias.

Rentabilidad bruta: metodología y ejemplo

La rentabilidad bruta solo nos proporciona una estimación inicial, ya que no considera los gastos que acarrea la inversión. Para calcularla, tenemos que dividir la renta anual que nos pagan los inquilinos entre el precio de adquisición de la vivienda y multiplicar el resultado por 100.

• Fórmula: Ingresos por alquiler al año / Precio de compra del inmueble x 100
• Ejemplo: 14.388€ (1.199€ x 12) / 200.000€ x 100 = 7,19%

Rentabilidad neta: metodología y ejemplo

La rentabilidad neta nos acerca con mayor precisión al rendimiento real de nuestra inversión inmobiliaria, pues considera tanto el activo como el pasivo. Para calcularla, restaremos los gastos anuales a los ingresos por alquiler, dividiendo este valor por el precio de compra y multiplicando por 100 la cifra resultante.

• Fórmula: [(Ingresos anuales - Gastos anuales) / Precio de compra] x 100
• Ejemplo: 14.388€ - 1.900€ / 200.000 x 100 = 6,24%

Consideraciones fiscales

El cálculo de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria no estaría completo sin atender a su tributación. Como arrendador, debes declarar los ingresos por alquiler en el IRPF en concepto de rendimientos del capital inmobiliario.

• El alquiler sólo tributa por la rentabilidad neta (ingresos - gastos).
• A partir del 1 de enero de 2024, puedes beneficiarte de diversas reducciones (del 90, 70, 60 ó 50%).
• Algunos de los gastos relacionados con el alquiler son deducibles (intereses del préstamo hipotecario, IBI, mantenimiento, etc.).
• En el caso de alquilar la vivienda para uso turístico o de corta estancia, tendrás que darte de alta en el IAE y pagar el 10% de IVA.

Tablas de ejemplo

¿Recuerdas el ejemplo que te dimos para explicar cómo se calcula la rentabilidad neta? La cantidad resultante de restar ingresos y gastos (14.388€ - 1.900€) sería 12.488€, lo que la sitúa en el segundo tramo del IRPF. Por lo tanto, el tipo aplicable sería el 24%, es decir, 2.997€. Esta cantidad podría rebajarse en un 70% si concurren los requisitos del art. 23.2b Ley 35/2006, por lo que solo había que pagarle a Hacienda 899€.

Estrategias de optimización

Obtener inversiones inmobiliarias rentables no es solo cuestión de hacer números con una calculadora. Existen una serie de técnicas capaces de potenciar el rendimiento de tu alquiler. Es ahí donde entran en juego los servicios de gestión integral que te ofrecemos en Muppy. Nosotros nos encargamos de todo para que puedas revalorizar un 20% tu propiedad en tan solo 1 año.

Negociación del precio de compra

La inmensa mayoría de las inversiones inmobiliarias rentables se caracterizan por haber sido adquiridas a precios por debajo del mercado. Estrategias como comparar exhaustivamente las opciones disponibles y negociar eficazmente el precio multiplican sus posibilidades de éxito cuando se dejan en manos de especialistas. ¿Se te ocurre mejor forma de partir con ventaja frente a otros inversores?

Optimización del precio de alquiler

Fijar la renta que quieres cobrar por el alquiler es un paso muy delicado dentro de tu estrategia inversora. Debe ser lo bastante alta como para que resulte rentable, pero no tanto como para espantar a posibles interesados.

Una vez más, la experiencia del especialista inmobiliario será tu mejor aliada a la hora de ajustar precios que den alto rendimiento sin reducir la competitividad del inmueble.

Elección del modelo de alquiler

De larga estancia, temporal, turístico, por habitaciones... cada tipo de alquiler tiene sus pros y sus contras. La elección de una u otra modalidad dependerá de cuáles sean tus necesidades. Cuenta con Muppy para que adaptemos el abanico de opciones disponible a tu perfil inversor. A fin de cuentas, la inversión inmobiliaria personalizada te ayuda a invertir con total tranquilidad.

Selección de inquilinos

Cuando nos ponemos a calcular la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, no podemos tomar en consideración cómo serán los futuros inquilinos de la vivienda. Sin embargo, son una pieza crucial dentro de tu proyecto inversor.

Desde Muppy, ponemos toda nuestra experiencia a tu servicio para asegurarnos de que solo los mejores arrendatarios accedan a tu vivienda. Su solvencia y buena conducta es la mayor garantía de que tu inversión se mantenga rentable y en óptimas condiciones.

Gestión de gastos

Para obtener inversiones inmobiliarias rentables, necesitamos gestionar hábilmente los gastos. Al fin y al cabo, cuanto menores sean estos, mayor rentabilidad nos proporcionará nuestra propiedad.

A diferencia de los inversores particulares, los especialistas en el sector inmobiliario tenemos formas de reducir muchos de estos costes (seguros, suministros, mantenimiento, etc.). No por nada, nuestra posición preeminente nos permite negociar a lo grande para obtener siempre las mejores condiciones.

Conclusiones y recomendaciones

Puntos clave a recordar

• El cálculo de la rentabilidad inmobiliaria es lo que te permite saber cuánto rendimiento financiero te proporcionará la compra de una vivienda para ponerla en alquiler.
• ¿Qué datos necesitas introducir para calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria? Son el pasivo - el precio de compra del inmueble y los gastos (de compraventa, mantenimiento, reforma, financiación e impuestos) - y el activo (ingresos que obtendrás por el alquiler).
• Para calcular la rentabilidad de la inversión inmobiliaria hay que distinguir entre el rendimiento bruto y el neto. Frente a la rapidez del primero, el segundo destaca por su exactitud y objetividad.
• Una vez calculada la rentabilidad neta de tu inversión inmobiliaria, debes tener en cuenta su tributación fiscal y las posibles reducciones aplicables.
• El secreto para multiplicar la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria es ponerte en manos de especialistas en el sector que te brinden un servicio todo en uno. En Muppy nos encargamos de todo el proceso inversor, asesorarte sobre cuál es la propiedad idónea para ti hasta seleccionar a los inquilinos.

Herramientas útiles

No es por echarnos flores, pero nuestra calculadora online te da la oportunidad que necesitas para calcular certeramente la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria. Gracias a ella, obtendrás de forma rápida y fácil una información fiable con la que podrás empezar a planificar tus proyectos inversores. ¡No te olvides de completar sus resultados con el tipo impositivo y las reducciones del IRPF!

Consejos finales

En estos momentos, estás mucho más cerca de convertir una vivienda en tu próxima fuente de ingresos pasivos. En Muppy ponemos tus propiedades a trabajar para ti. Ponte a calcular la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria con nuestra calculadora y haz realidad tu libertad financiera.