Rentabilidad neta vs. bruta de tu inversión inmobiliaria
La contraposición rentabilidad neta vs. bruta figura entre los conceptos que todo inversor debe dominar. De hecho, se trata de un un binomio con mucho peso en el sector de las inversiones inmobiliarias. Aprende a diferenciar ambos conceptos leyendo nuestro post.
En esencia, la rentabilidad mide la capacidad de un activo para generar ganancias. Dicho beneficio puede expresarse tanto con una cantidad exacta (p.ej: 5.000€) como con un porcentaje (p.ej: 8%). Es gracias a esta métrica que podemos comparar diversas oportunidades de inversión y evaluar su evolución a lo largo del tiempo.
Nada mejor que un ejemplo para ilustrar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Imagina que adquieres un apartamento en Alicante por 200.000€ y su alquiler te genera 10.000€. Dicha ganancia del 5% indica lo rentable que, en bruto, es tu inversión.
¿Por qué es tan importante la rentabilidad en tus inversiones?
El mercado inmobiliario está lleno de opciones donde podemos invertir nuestro dinero, pero no todas son igual de convenientes. Precisamente, la rentabilidad es uno de los criterios más importantes a la hora de orientarnos hacia las inversiones más provechosas.
Desde luego, la rentabilidad no es el único factor a considerar cuando invertimos en inmuebles. Existen otros aspectos que también debemos considerar (riesgo, liquidez, beneficios a largo plazo, estabilidad financiera, etc.). Lo que no cabe duda es que aquella constituye una de las variables que más peso tienen en las decisiones que tomamos como inversores.
Diferencias entre rentabilidad neta y bruta
En este cuadro comparativo rentabilidad neta vs. bruta te presentamos en qué se diferencian una y otra. Examinaremos sus respectivas fórmulas de cálculo separadamente, a fin de proporcionar ejemplos que terminen de clarificar estos conceptos.
| Diferencia | Rentabilidad bruta | Rentabilidad neta |
|---|---|---|
| Definición | Mide el beneficio de la inversión inmobiliaria basándose únicamente en el precio del inmueble y en los ingresos generados por éste. | Cuantifica las ganancias que genera una inversión inmobiliaria una vez que se han deducido todos los gastos operativos y financieros asociados a ella. |
| Elementos incluidos en su cálculo | Solo considera los ingresos por alquiler y el valor de la propiedad. | Además de los ingresos y el valor de la propiedad incluye todos los costes (mantenimiento, impuestos, seguros, intereses de financiación, etc.). |
| Propósito | Ofrece una primera evaluación rápida e incompleta. | Proporciona un análisis más realista. |
| Precisión | Limitada | Elevada |
| Utilidad | Evaluar rápidamente el potencial de una inversión inmobiliaria. Comparar distintos mercados inmobiliarios | Evaluar de manera efectiva el rendimiento real de una inversión. Ayuda a identificar posibles riesgos asociados a la inversión. |
| Impacto en la inversión | Tiende a sobrestimar el rendimiento real de la inversión. | Permite tomar una decisión final sólidamente informada. |
Cálculo de rentabilidad bruta
Para calcular la rentabilidad inmobiliaria bruta porcentual debemos utilizar la siguiente fórmula:
Rentabilidad bruta (%) = Ingresos brutos anuales / Precio total de compra del inmueble × 100.
Tal y como vimos en la contraposición rentabilidad neta vs. bruta, aquí no se tienen en cuenta los gastos relacionados con la inversión (p.ej: intereses hipotecarios). Lo que sí se engloba dentro del precio de compra son los costes asociados a dicha adquisición (p.ej: IVA / ITPAJD).
Ejemplo:
Adquirimos un apartamento por 250.000€ y lo alquilamos por 1.500€ mensuales.
- Cálculo de los ingresos brutos anuales: 1.500€ x 12 meses = 18.000€.
- Aplicación de la fórmula de la rentabilidad bruta: Ingresos brutos anuales (18.000€) / Precio total de compra del inmueble (250.000€) × 100 = 7,2%.
Cálculo de rentabilidad neta
La fórmula que debemos emplear para calcular la rentabilidad inmobiliaria neta porcentual es la siguiente:
Rentabilidad neta (%) = Ingresos anuales − Gastos anuales / Precio total de compra del inmueble × 100.
Como ya vimos en la comparación rentabilidad neta vs. bruta, aquí sí se incluyen los gastos relacionados con la inversión. Es por ello que este concepto financiero nos brinda una información más realista que el anterior.
Ejemplo:
Adquirimos un apartamento por 250.000€ y lo alquilamos por 1.500€ mensuales (18.000€ al año). Los gastos anuales aparejados a esta inversión ascienden a 4.850€ (1.200€ de impuestos + 1.000€ de mantenimiento + 250€ de seguro + 2.400€ de hipoteca).
Aplicación de la fórmula de la rentabilidad neta (%) = Ingresos anuales (18.000€) − Gastos anuales (4.850€) / Precio total de compra del inmueble (250.000€) × 100 = 5,26%.
Cómo afectan la rentabilidad neta y bruta a las inversiones inmobiliarias
Al confrontar rentabilidad neta vs. bruta, nos damos cuenta de que ambas resultan de gran utilidad para el inversor inmobiliario. En realidad, una y otra actúan en dos tiempos:
- La rentabilidad bruta nos da un primer esbozo de las inversiones inmobiliarias más ventajosas. Gracias a ella, podemos comparar rápidamente una amplia variedad de opciones disponibles. Es de gran interés para los inversores cortoplacistas (p.ej: flipping).
- La rentabilidad neta añade certeza a esa primera aproximación suministrada por la rentabilidad bruta. Aplicando esta métrica podremos evaluar la viabilidad y el riesgo de la inversión. Consecuentemente, resulta muy valiosa para los perfiles largoplacistas.
Impacto en la evaluación de propiedades
Según estamos viendo, un buen inversor debe manejar conjuntamente estos dos tipos de rentabilidad inmobiliaria. La bruta le ayuda a filtrar propiedades para descartar las menos rentables. La neta le permite escoger, de entre las seleccionadas en esa primera fase, las inversiones más sostenibles.
Por definición, la rentabilidad neta siempre será inferior a la rentabilidad bruta. Ergo, en un primer acercamiento debemos quedarnos con las rentabilidades brutas más altas. A continuación, aplicaremos aquella para discernir qué inversiones serán capaces de generar un flujo de caja verdaderamente sostenible.
Consejos para mejorar la rentabilidad de una inversión
Estrategias para incrementar los ingresos:
- Ajusta el precio del alquiler al mercado actual.
- Establece alquileres a corto plazo si el inmueble se encuentra en una zona turística.
- Realiza reformas estratégicas (house staging) para aumentar el valor del inmueble.
Estrategias para reducir gastos:
- El mantenimiento preventivo siempre sale más barato que las reparaciones.
- A la hora de contratar seguros, soluciones de financiación y servicios de mantenimiento, compara precios.
- Infórmate de las deducciones fiscales a las que puedes acceder como propietario.
Estrategias para optimizar la estrategia inversora:
- Externaliza la gestión para invertir con mayor seguridad y potenciar la competitividad de tus activos inmobiliarios.
- Establece un fondo para imprevistos (su valor debería equivaler al 1-2% del precio de inmueble).
- Diversifica tu cartera de inversión con distintas ubicaciones y tipos de inmuebles.
Errores comunes en el cálculo de rentabilidad
- Confundir rentabilidad bruta y neta.
- Dejarse llevar por la rentabilidad bruta sin pararse a considerar la rentabilidad neta.
- Calcular la rentabilidad bruta o neta utilizando el precio de compra en lugar de su valor de mercado.
- Olvidar o subestimar alguno de los gastos vinculados con la propiedad al calcular la rentabilidad neta.
- Ignorar el impacto de los vacíos en el alquiler.
- No actualizar los cálculos con el tiempo.
- Incluir la plusvalía en la rentabilidad anual.
- Basar la rentabilidad en ingresos proyectados sin verificar el mercado.
Tener clara la diferencia rentabilidad neta vs. bruta es solo el primer paso. Lo siguiente es confiar en Muppy para incrementar el rendimiento de tus propiedades inmobiliarias de forma segura con nuestra gestión todo-en-uno.
Preguntas frecuentes sobre rentabilidad
¿Qué se considera una buena rentabilidad inmobiliaria en España?
Una buena rentabilidad inmobiliaria en España está en torno al 6-8% (bruta) y 4-7% (neta).
¿Qué otros factores influyen en la rentabilidad inmobiliaria?
- Ubicación del inmueble.
- Tipo de inmueble.
- Estado de la propiedad.
- Demanda de alquiler en la zona.
- Tipo de alquiler (turístico vs. residencial).
- Cambios demográficos.
- Gestión profesional.
- Legislación en materia de alquiler.
- Vacíos.
- Ciclos económicos.
¿Qué herramientas puedo usar para calcular la rentabilidad inmobiliaria?
Existe un amplio abanico de herramientas digitales que te facilitan la tarea de calcular la rentabilidad neta y bruta. Tal es el caso de las calculadoras online y de las hojas de cálculo personalizadas.
