¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario es una modalidad de financiación colectiva (micromecenazgo) centrada en los bienes raíces. En ella, múltiples inversores realizan pequeñas aportaciones para financiar proyectos inmobiliarios a través de una plataforma digital que actúa como intermediaria. Al ser varios los partícipes, estos comparten los riesgos y beneficios del activo financiado con una participación proporcional a su contribución.

Imagina un proyecto inmobiliario consistente en renovar un edificio histórico en Barcelona para convertirlo en apartamentos turísticos. Su coste total es de 2 millones de euros. En su financiación participan 1.000 personas captadas por medio de la plataforma Urbanitae. Cada uno de ellos aporta 2.000€. El alquiler de los pisos genera un beneficio neto anual de 300.000€, el cual se reparte entre los microinversores a razón de 300€ por cabeza.

Viviendas, solares, plazas de garaje, locales… cualquier inversión en bienes raíces puede ser objeto de esta forma de microfinanciación. No obstante, lo más habitual es que se dé en el sector residencial. Las aportaciones pueden recaer tanto sobre propiedades existentes como sobre futuros desarrollos inmobiliarios.

Hay dos modalidades de inversión colectiva inmobiliaria. Por un lado, la de capital (equity) consiste en lucrarse con el alquiler o venta del activo (los micromecenas actúan como copropietarios). Por otra parte, en la de deuda se perciben los intereses del préstamo concedido al promotor (los microinversores hacen las veces de prestamistas).

Ventajas del crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario está en pleno auge. En España, la inversión colectiva en bienes raíces experimentó un crecimiento interanual del 84% en 2023 y del 71% en 2024. Semejante éxito se debe a las ventajas de esta modalidad inversora. ¿Quieres conocerlas?

Democratiza las inversiones inmobiliarias

Los proyectos inmobiliarios requieren el respaldo de grandes capitales. Tradicionalmente, esto supone un hándicap para los pequeños y medianos inversores. Afortunadamente, esta innovadora forma de micromecenazgo posibilita que todos puedan acceder a las oportunidades que presenta el mercado de bienes raíces.

Desde luego, realizar una inversión inmobiliaria de 200.000€ no está al alcance de todos los bolsillos. Sin embargo, prácticamente cualquiera de nosotros puede invertir 500€. El crowdfunding de bienes raíces está pensado para que tales inversores puedan participar.

El micromecenazgo inmobiliario no sólo democratiza las inversiones desde un punto de vista económico. También impulsa la accesibilidad geográfica. Merced de la digitalización, inversores internacionales lo tienen mucho más fácil para financiar proyectos inmobiliarios en cualquier parte del mundo.

Permite acceder a grandes proyectos con poco capital

Si nos atenemos a la financiación convencional, los grandes proyectos inmobiliarios quedan fuera del alcance de la mayoría de nosotros. Pensemos, por ejemplo, en el coste de adquirir y renovar un centro comercial (2,5 M€) o de construir un complejo de apartamentos (1M€). Ahora bien, con el micromecenazgo cualquier pequeño ahorrador (como un estudiante o un pensionista) puede acceder a dichos proyectos.

Además de posibilitar el acceso a proyectos millonarios, el crowdfunding inmobiliario también reduce el riesgo. Con él, ya no necesitamos comprometer buena parte de nuestro patrimonio personal para participar en el mercado inmobiliario. Ello resulta de gran utilidad de cara a familiarizarnos con este tipo de inversiones.

Posibilita la diversificación

Cualquier inversor experimentado sabe que la diversificación es la clave de una estrategia exitosa (las pérdidas de un proyecto se compensan con las ganancias de otro). Una vez más, ello resulta inasumible para la mayoría de nosotros cuando hablamos de financiar íntegramente activos tan costosos como los bienes raíces.

Invertir en tres inmuebles a la vieja usanza podría llevarnos aproximadamente 530.000€. Eso sí, al optar por la microfinanciación inmobiliaria, nos bastaría con la décima parte de esa cantidad para financiar, por ejemplo, 53 activos o más.

Potencia la transparencia y el control de la inversión

Las plataformas de financiación colectiva inmobiliaria ponen la transparencia de las inversiones en el punto de mira. A tal fin, suministran información detallada sobre cada proyecto (análisis del riesgo, estudios de mercado, ROI, historial del promotor, etc.). De este modo, los potenciales inversores lo tienen más fácil a la hora de tomar decisiones bien informadas.

Simplifica y agiliza la obtención de ganancias

La gestión profesional está íntimamente ligada a la financiación colectiva de bienes raíces. Son los gestores experimentados los que hacen todo el trabajo (selección de inquilinos, mantenimiento, seguros, etc.).

Tu papel como inversor se limita a percibir las ganancias. Consecuentemente, el crowdfunding inmobiliario se perfila como una forma rápida y fácil de poner nuestro dinero a trabajar.

Cómo invertir en crowdfunding inmobiliario

Después de conocer todos sus beneficios, lo más lógico es que tú también quieras participar en el crowdfunding inmobiliario. Conviértete en un micromecenas siguiendo nuestra guía paso a paso.

Fórmate acerca del crowdfunding inmobiliario

Aunque colectiva, el crowdfunding de bienes raíces sigue siendo una inversión. Así pues, es imprescindible entender cómo funciona (tipos de proyectos, modalidades, riesgos y beneficios, regulaciones aplicables, etc.).

Asimismo, necesitas contar con conocimientos básicos sobre el mercado inmobiliario (plusvalía, depreciación, rentabilidad bruta y neta, etc.). Dispones de numerosos recursos para adquirir ese bagaje financiero (libros, blogs, webinars, etc.).

Elige una plataforma

Buena parte del éxito de tu inversión inmobiliaria colectiva depende de la plataforma que elijas. El abanico de opciones disponible es muy amplio, pero no todas son igual de confiables. Aquí tienes algunos aspectos en los que debes fijarte para acertar con tu elección:

• Autorizada por la CNMV (España).
• Historial (años en activo, proyectos completados, retornos promedio, etc.).
• Transparente (suministra información clara y detallada sobre proyectos, riesgos y promotores).
• Reseñas positivas de los usuarios que han invertido en dicha plataforma.

Crea una cuenta

Una vez seleccionada la plataforma de tu preferencia, tendrás que crear un perfil en ella. El proceso de registro, amén de ser rápido y sencillo, es prácticamente idéntico en todas las plataformas:

1. Rellena el formulario de registro con tus datos personales.
2. Completa el proceso de verificación de identidad (KYC).
3. Sube los documentos requeridos.
4. Vincula un método de pago seguro.

Analiza los proyectos inmobiliarios existentes

Llegó el momento de escoger, de entre todos los activos inmobiliarios disponibles, aquellos en los que deseas invertir. Lee detenidamente sus fichas para seleccionar los que encajen mejor con tu perfil:

• Modalidad: deuda (interés fijo) o capital (ganancias variables).
• ROI esperado: compáralo con el promedio del mercado.
• Plazo: debe estar alineado con tu perfil (cortoplacista o largoplacista).
• LTV (Loan-to-Value): se trata de un indicador del riesgo (no debería superar el 75%).
• Documentación (contrato de inversión, pagaré e informe due diligence).
• Historial del promotor: experiencia previa, éxitos, fracasos etc..

Selecciona tu cartera de proyectos

Con toda la información en tu poder, tendrás que elegir el activo o activos inmobiliarios en los que vas a invertir. Recuerda que la mejor inversión es aquella que se adapta a tu perfil inversor.

De entre todas las oportunidades preseleccionadas, escoge aquellas que sean conformes a:

• Tu tolerancia al riesgo.
• Tu horizonte temporal y necesidades de liquidez.
• Tus objetivos financieros y expectativas de rendimiento.
• Tu situación financiera.

Aporta fondos

Ahora que ya has confeccionado y personalizado tu cartera de inversiones inmobiliarias, llegó el momento de financiarla.

• Selecciona la cantidad que deseas invertir en cada proyecto (respeta los límites mínimos y máximos de la plataforma).
• Asegúrate de revisar y entender los términos y condiciones de la inversión.
• Transfiere el dinero mediante un método seguro (p.ej: tarjeta de crédito).

Monitorea la inversión

Después de invertir es importante que te mantengas informado sobre el progreso del proyecto. Recuerda que las actualizaciones (p.ej: pago de rentas) se irán publicando en el dashboard de la plataforma. Debes mantenerte alerta ante eventuales cambios del plan original.

Obtén las ganancias

La forma en la que obtienes el rendimiento de tu inversión dependerá del tipo de proyecto. Tu participación en las ganancias puede consistir en varios pagos periódicos (alquiler / préstamo) o en una única cantidad equivalente a la plusvalía (compraventa).

Planifica tu salida

Tener tu estrategia de salida planificada de antemano te ayudará a maximizar el retorno de la inversión. Estos son los puntos a considerar para llevar a cabo este paso de manera óptima:

• Analiza el mercado (así sabrás cuál es el mejor momento para salir del proyecto).
• Ten en cuenta el horizonte temporal de la inversión (que sea mayor o menor dependerá del tipo de proyecto).
• Valora las opciones disponibles (esperar al vencimiento del proyecto o vender tu participación anticipadamente).
• Considera las implicaciones fiscales de la salida consultando con un asesor tributario.

Buenas prácticas para optimizar tu inversión

• Si estás empezando, comienza invirtiendo cantidades pequeñas. Así, te familiarizaras con este tipo de inversiones sin exponerte demasiado.
• Invierte solo si la plataforma utiliza cuentas escrow (los fondos quedarán retenidos hasta que el proyecto complete su financiación).
• Nunca inviertas más de lo que puedes perder. Ningún proyecto de micromecenazgo inmobiliario está completamente exento de riesgo.
• El riesgo es proporcional a la rentabilidad. Proyectos con un ROI anual superior al 20% suelen conllevar riesgos extremos.
• Diversifica entre distintos tipos de activos, plazos, modalidades y ubicaciones. No inviertas más del 5-10% de tu capital en un solo proyecto inmobiliario.
• Reinvierte las ganancias obtenidas en nuevos proyectos de crowdfunding inmobiliario para capitalizar el interés compuesto.

Plataformas prominentes de crowdfunding inmobiliario

España cuenta con una docena de plataformas de crowdfunding inmobiliario registradas en la CNMV. ¿Qué tal si que te presentamos a las que lideran el sector?

Opiniones y rentabilidad en crowdfunding inmobiliario

La rentabilidad media anual del crowdfunding inmobiliario oscila entre el 8% y el 12%. No obstante, dependiendo del tipo de proyecto y del riesgo asumido, es posible obtener rentabilidades de hasta el 15% o, incluso, el 20%. Recordemos que el rendimiento promedio de las inversiones en bienes raíces está comprendido entre el 6% y el 8%.

¿Todavía no sabes si el micromecenazgo inmobiliario está hecho para ti? Entonces, te vendrá bien conocer la opinión de inversores que probaron suerte con el crowdfunding antes que tú:

• «Participé en un desarrollo residencial en Cancún vía CrowdStreet. La rentabilidad fue del 12%, pero el proyecto se retrasó 6 meses por permisos. Aun así, valió la pena» — Carlos R., 42 años (Inversor semi-profesional).
• «Quería ingresos mensuales sin ser landlord. Invertí 8.000€ en préstamos para alquileres turísticos en Sevilla con Hausera. Recibo 60€ mensuales (9% anual). Es estable, pero los retornos bajan si hay vacíos entre inquilinos» — Ana T., 58 años (Inversora pasiva).
• «Invertí 5.000€ en un préstamo para reformar un edificio en Chamberí con Housers. En 14 meses, obtuve un 9% anual. Fue sencillo y recibí pagos puntuales» — Laura G., 35 años (Inversora retail).

El crowdfunding inmobiliario te brinda la oportunidad de participar en el mercado de bienes raíces sin necesidad de hacer grandes desembolsos económicos. ¿Sabías que en Muppy velamos por tus inversiones para que obtengas la máxima rentabilidad?