Inversión activa vs. inversión pasiva ¿Cuál es mejor para ti?
La contraposición inversión activa vs. inversión pasiva es una de las primeras cosas que debes tener claras como inversor inmobiliario. Después de todo, necesitas entender en qué se diferencian ambos conceptos para saber cuál de ellos se adapta mejor a tu manera de invertir.
Las inversiones en bienes raíces cobran fuerza entre aquellos que se preguntan cómo generar ingresos pasivos. Al fin y al cabo, su rentabilidad promedio está comprendida entre el 7,5% y el 10,5%. Por supuesto, solo quienes dominan conceptos como inversión activa y pasiva son capaces de maximizar sus beneficios de forma rápida y segura. Conviértete en un inversor bien informado leyendo nuestro post.
¿En qué consiste la inversión activa?
La inversión activa es una estrategia inversora que busca superar la rentabilidad promedio de un concreto índice de mercado (p.ej: REIT). Su exigente dinámica de "comprar y vender" requiere que el inversor se implique plenamente en la toma de decisiones.
La gestión activa nos exige estar pendientes de cómo evoluciona el mercado inmobiliario a fin de aprovechar oportunidades puntuales mediante la compra y venta estratégica de acciones. Dado que muchos inversores no disponen de tiempo y conocimientos suficientes para ello suelen encomendar esta tarea a gestores profesionales.
Tipos de inversión activa
- Flipping Houses: comprar viviendas para reformarlas y revenderlas.
- Rent to Rent: contratar un alquiler de larga duración para rentabilizarlo con subarrendamientos más breves.
- Build to Rent: participar en una promoción inmobiliaria cuyas viviendas se destinarán al alquiler.
- Compra de propiedades con gestión delegada: el inversor adquiere la propiedad del inmueble, delegando la gestión activa de su inversión a una empresa especializada. Así, puede percibir el alquiler sin tener que preocuparse de trámites adicionales.
¿En qué consiste la inversión pasiva?
En la inversión pasiva, el inversor solo busca igualar la rentabilidad de un índice del mercado inmobiliario (p.ej: REIT ). Al estar basado en la estrategia "comprar y mantener" no requiere tanta dedicación como las inversiones activas.
La estrategia de gestión pasiva consiste en adquirir activos inmobiliarios que repliquen el comportamiento de un índice determinado. La forma de lograrlo es invertir en una porción de mercado, no en acciones individuales.
Tipos de inversión pasiva
- SOCIMIs (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario): empresas propietarias de una cartera diversificada de bienes raíces venden acciones a sus inversores a cambio de dividendos.
- Crowdfunding inmobiliario: plataformas web que permiten invertir pequeñas cuantías en proyectos inmobiliarios, siendo el rendimiento proporcional a su éxito.
- Fondos inmobiliarios, la inversión pasiva puede darse tanto en los cotizados (ETFs) como en los indexados.
Principales diferencias entre la inversión activa y pasiva
Inversión activa vs. inversión pasiva: tabla comparativa
Una tabla comparativa Inversión activa vs. inversión pasiva es una excelente forma de exponer gráficamente estos dos conceptos. Aquí expondremos todas todas sus diferencias antes de detenernos a analizar las más relevantes.
| Característica | Inversión Activa | Inversión Pasiva |
|---|---|---|
| Grado de participación del inversor | Máximo | Mínimo |
| Conocimiento requerido | Profundo conocimiento del mercado inmobiliario. | No requiere conocimientos especializados. |
| Tiempo y esfuerzo que debe invertir el inversor | Elevado | Muy bajo |
| Finalidad | Superar la rentabilidad media del mercado inmobiliario. | Igualar la rentabilidad de un concreto índice de mercado. |
| Cambios en la cartera de inversión mediante la selección de activos específicos | Sí | No |
| Frecuencia transaccional | Elevada (mayores comisiones) | Baja (menores comisiones) |
| Flexibilidad | Elevada | Baja |
| Horizonte temporal | Cortoplacista | Largoplacista |
| Control | Total | Limitado |
| Potencial de rendimiento | Alto (8-15% anual) | Medio-alto (4-8% anual) |
| Riesgo | Elevado | Medio-bajo |
Gestión activa vs. pasiva: análisis de sus diferencias clave
Rentabilidad
El gestor activo centra sus esfuerzos en maximizar el rendimiento de su inversión. Es por ello que siempre debe estar analizando posibles oportunidades inmobiliarias.
El gestor pasivo no busca obtener los mayores beneficios posibles en cada momento. Solo quiere igualar la rentabilidad de un índice de mercado. Prefiere resultados previsibles antes que dedicar su tiempo a analizar exhaustivamente la evolución del mercado.
Flexibilidad
El gestor activo diseña su cartera de inversión a medida, dotándola de gran flexibilidad. Gracias a ello, sus inversiones pueden adaptarse con agilidad a las fluctuaciones del mercado inmobiliario. Si actúa con rapidez y diligencia, gozará de mayor protección frente a la volatilidad.
El gestor pasivo no se implica en personalizar su cartera de inversión. Esa mayor rigidez dificulta la oportuna adaptación a un mercado cambiante. Por lo tanto, no estará tan protegido frente a la volatilidad como el inversor pasivo.
Riesgos y costes
Como el gestor activo pretende superar la rentabilidad del mercado, debe estar dispuesto a asumir mayores riesgos que el pasivo. Los costes que pagará también serán más altos (1,24% de media) debido a la mayor frecuencia transaccional.
El gestor pasivo, al ser menos ambicioso en cuanto a la rentabilidad de su inversión inmobiliaria, asume menos riesgos que el inversor activo. La menor dinámica transaccional le lleva a pagar menos gastos (0,60% de media).
¿Cuál es mejor para mi caso?
Tal y como hemos visto en la comparación Inversión activa vs. inversión pasiva, ninguna de las dos estrategias es mejor que otra. Su mayor o menor conveniencia dependerá de cuál sea tu perfil inversor. Presta atención a nuestros consejos para dar con aquella que se adapte mejor a ti.
¿Cuándo elegir gestión activa?
- Aspiras a tener la mayor rentabilidad posible en un año concreto, aun cuando eso vaya en detrimento de tus ganancias a largo plazo.
- Dispones de tiempo suficiente para dedicarlo al control de tus inversiones inmobiliarias.
- Cuentas con experiencia y conocimientos necesarios para predecir la evolución del mercado inmobiliario.
- No te importa pagar más por comisiones transaccionales e impuestos.
- Tienes una alta tolerancia al riesgo.
- Buscas que tu inversión esté protegida frente a la volatilidad.
- Te gusta personalizar tu cartera de inversiones seleccionando los activos financieros que la integran.
- Te sientes como pez en el agua con las transacciones a corto plazo.
¿Sabes cómo funciona el mercado inmobiliario y te gusta controlarlo de cerca? ¿Buscas la mayor rentabilidad y no temes el riesgo? Definitivamente, la gestión activa encaja contigo si tu perfil inversor es agresivo y experimentado.
¿Cuándo elegir por la inversión pasiva?
- Deseas obtener ganancias a lo largo del tiempo, aunque ello implique pasar por alto picos puntuales de rendimiento. Lo que buscas es una inversión consistente para saber en todo momento qué esperar de ella.
- No dispones de tiempo suficiente para analizar la evolución del mercado.
- No tienes conocimientos avanzados ni experiencia sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario.
- Quieres ahorrar en el pago de comisiones e impuestos.
- Tienes una baja tolerancia al riesgo.
- La menor protección frente a la volatilidad del mercado no es algo que te quite el sueño.
- No quieres personalizar tu cartera de inversión. Como te preocupa la transparencia del fondo donde inviertes tu dinero, prefieres invertir en todas las empresas que componen el índice de referencia.
- Te sientes cómodo con las inversiones a largo plazo.
En conclusión, la gestión pasiva es para ti si tu perfil inversor es conservador y largoplacista. Prefieres sacrificar algo de rentabilidad con tal de no asumir demasiados riesgos. Además, tu conocimiento del mercado inmobiliario no es tan elevado como para predecir su evolución y tampoco quieres dedicarle mucho tiempo al asunto.
¿Qué ventajas e inconvenientes tienen la inversión activa y la inversión pasiva?
Una comparativa unversión activa vs. inversión pasiva no estaría completa sin detenernos a analizar los pros y los contras de cada una de ellas. A fin de cuentas, tales ventajas e inconvenientes son las que definen el perfil inversor al que van dirigidas.
Gestión activa: ventajas e inconvenientes
Ventajas
- Flexibilidad (el gestor elige las acciones que estime oportunas).
- Mayor rentabilidad.
- Extenso abanico de opciones inversoras.
- Control directo por parte del inversor.
Inconvenientes
- Mayor coste (las frecuentes transacciones generan más gastos).
- El riesgo de subrendimiento es mayor (es más difícil tener éxito).
- Requiere tiempo, experiencia y conocimientos para obtener resultados óptimos.
- Mayor gravamen fiscal debido a las múltiples transacciones.
Gestión pasiva: ventajas e inconvenientes
Ventajas
- Bajo coste derivado del menor número de transacciones.
- Diversificación de la cartera de inversión (reduce el riesgo).
- Rendimientos previsibles y transparentes.
- Requiere de menor tiempo y esfuerzo.
- Menor riesgo de subrendimiento.
- Mejor tratamiento fiscal.
Inconvenientes
- Su rentabilidad no supera al mercado.
- Su evolución está expuesta a todos los elementos que componen el índice de mercado.
- Su rigidez le impide responder rápidamente a la evolución de la economía.
- El inversor no puede controlar o personalizar su inversión.
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FAQs
¿Qué tener en cuenta a la hora de elegir entre inversión activa o pasiva?
Tu perfil inversor será lo que determine cuál de ellas es más recomendable para ti. La rentabilidad esperada, el horizonte temporal, la tolerancia al riesgo, el capital disponible y el gusto por las inversiones están entre los principales factores a considerar.
¿Cuál es la estrategia más indicada para inversores principiantes?
Si estás comenzando en el mundo de las inversiones inmobiliarias, lo más prudente sería que te decantes por la gestión pasiva. No obstante, la inversión activa puede ser una buena opción si la delegas en un gestor de confianza.
¿Qué estrategia ofrece mayor rendimiento?
En principio, podrías pensar que la gestión activa es sinónimo de la más alta rentabilidad. Sin embargo, ello solo es así en el corto plazo y, por mucha experiencia que se tenga, no siempre es fácil batir al mercado. En el largo plazo, la inversión pasiva siempre es más rentable.
¿Puedo combinar inversión activa e inversión pasiva?
Combinar ambas estrategias no solo es posible, sino que también resulta altamente recomendable. De hecho, se trata de una tendencia al alza entre los inversores inmobiliarios. Gracias a ella, puedes equilibrar las ventajas e inconvenientes de la inversión activa y de la pasiva.
¿Cómo influye la situación económica en la elección de una u otra estrategia?
Inversiones activas y pasivas se ven afectadas de manera diferente por los tiempos de crisis. En periodos de incertidumbre y volatilidad, lo ideal es optar por la gestión activa. En momentos económicamente estables, la inversión pasiva constituye una buena elección.
¿Cómo tributa la inversión activa y la pasiva en España?
La fiscalidad de ambas inversiones es semejante porque nuestro sistema tributario las considera como ganancias patrimoniales. Su tipo impositivo en el IRPF va desde el 19% hasta el 28%. Ahora bien, los traspasos de la gestión pasiva cuentan con un tratamiento más beneficioso (gozan de diferimiento fiscal y sólo tributan cuando se reembolsan definitivamente).
¿Cuál de estas estrategias requiere de mayor capital inicial?
La gestión activa requiere de una inversión mayor que la pasiva. Al fin y al cabo, esta suele consistir en adquirir la propiedad de un inmueble, cubrir gastos asociados y, eventualmente, realizar reformas (230.000€ de media). Frente a esto, 100€ son suficientes para invertir en fondos de inversión inmobiliarios.
