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La contraposición inversión activa vs. inversión pasiva es una de las primeras cosas que debes tener claras como inversor inmobiliario. Después de todo, necesitas entender en qué se diferencian ambos conceptos para saber cuál de ellos se adapta mejor a tu manera de invertir.
Las inversiones en bienes raíces cobran fuerza entre aquellos que se preguntan cómo generar ingresos pasivos. Al fin y al cabo, su rentabilidad promedio está comprendida entre el 7,5% y el 10,5%. Solo quienes dominan conceptos como inversión activa y pasiva son capaces de maximizar sus beneficios de forma rápida y segura.
La inversión activa es una estrategia inversora que busca superar la rentabilidad promedio de un concreto índice de mercado (p.ej: REIT). Su exigente dinámica de "comprar y vender" requiere que el inversor se implique plenamente en la toma de decisiones.
La gestión activa nos exige estar pendientes de cómo evoluciona el mercado inmobiliario a fin de aprovechar oportunidades puntuales. Dado que muchos inversores no disponen de tiempo y conocimientos suficientes para ello, suelen encomendar esta tarea a gestores profesionales.
En la inversión pasiva, el inversor solo busca igualar la rentabilidad de un índice del mercado inmobiliario. Al estar basado en la estrategia "comprar y mantener", no requiere tanta dedicación como las inversiones activas.
| Característica | Inversión Activa | Inversión Pasiva |
|---|---|---|
| Grado de participación | Máximo | Mínimo |
| Conocimiento requerido | Profundo conocimiento del mercado | No requiere conocimientos especializados |
| Tiempo y esfuerzo | Elevado | Muy bajo |
| Finalidad | Superar la rentabilidad media del mercado | Igualar la rentabilidad de un índice |
| Frecuencia transaccional | Elevada (mayores comisiones) | Baja (menores comisiones) |
| Flexibilidad | Elevada | Baja |
| Horizonte temporal | Cortoplacista | Largoplacista |
| Control | Total | Limitado |
| Potencial de rendimiento | Alto (8-15% anual) | Medio-alto (4-8% anual) |
| Riesgo | Elevado | Medio-bajo |
Ninguna de las dos estrategias es mejor que otra en términos absolutos. Su mayor o menor conveniencia dependerá de tu perfil inversor.
Tu perfil inversor será lo determinante: la rentabilidad esperada, el horizonte temporal, la tolerancia al riesgo, el capital disponible y el gusto por las inversiones están entre los principales factores a considerar.
Si estás comenzando, lo más prudente sería decantarte por la gestión pasiva. No obstante, la inversión activa puede ser una buena opción si la delegas en un gestor de confianza.
En el corto plazo, la gestión activa puede ofrecer mayor rentabilidad. Sin embargo, en el largo plazo la inversión pasiva siempre es más rentable y no siempre es fácil batir al mercado.
Combinar ambas estrategias no solo es posible, sino altamente recomendable. Es una tendencia al alza entre los inversores inmobiliarios que permite equilibrar ventajas e inconvenientes de ambas estrategias.
Ambas se consideran ganancias patrimoniales. Su tipo impositivo en el IRPF va desde el 19% hasta el 28%. Los traspasos de la gestión pasiva cuentan con un tratamiento más beneficioso (diferimiento fiscal).
La gestión activa requiere una inversión mayor (230.000€ de media para adquirir y reformar un inmueble). Frente a esto, 100€ son suficientes para invertir en fondos de inversión inmobiliarios.
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