September 7, 2026
Hay una frase que repetimos en Muppy cada vez que analizamos una operación con un inversor: “el alquiler no rinde lo que ingresas, rinde lo que declaras bien”. Y no es una boutade. En el alquiler de vivienda no tributas por lo que cobras, sino por el rendimiento neto —ingresos menos gastos deducibles y amortización—, y sobre ese neto se aplican después una reducción y tu tipo marginal. Cada euro de gasto que dejas de deducir, cada amortización que no computas, cada obra que clasificas mal, se traduce en impuesto pagado de más y en rentabilidad neta perdida, año tras año, durante toda la vida de la inversión.
Este artículo es la guía técnica completa de la primera pieza de esa cadena: los gastos deducibles y la amortización. Lo hemos escrito con el nivel de detalle que un inversor patrimonial necesita, porque en fiscalidad del alquiler el diablo está, literalmente, en los matices. Es el primero de un cluster de cuatro: aquí tratamos los gastos y la amortización; en los siguientes, la reducción del artículo 23.2, la estructura de tenencia (persona física o sociedad) y la fiscalidad del inversor no residente.
1. El punto de partida: qué es el rendimiento del capital inmobiliario
Los ingresos por alquilar una vivienda se califican, en el IRPF de un residente, como rendimientos del capital inmobiliario (RCI). A diferencia de los intereses o los dividendos —que van a la base del ahorro y tributan a tipos del 19% al 30%—, el RCI se integra en la base general y tributa a tu tipo marginal, sumándose al resto de tus rentas (trabajo, actividades). En tramos altos, ese marginal supera el 45%-47% según la comunidad autónoma.
Esa ubicación en la base general es la razón de fondo por la que la deducción de gastos, la amortización y la reducción del artículo 23.2 importan tanto: cada euro que reduces del rendimiento neto es un euro que dejas de gravar a tu marginal. Por eso, para el inversor con patrimonio, la fiscalidad del alquiler no es un trámite administrativo de mayo, sino una palanca de rentabilidad que se gestiona todo el año.
El esquema de cálculo es el siguiente: ingresos íntegros − gastos deducibles − amortización = rendimiento neto; y sobre el rendimiento neto positivo, si es vivienda habitual, se aplica la reducción del artículo 23.2 para obtener el rendimiento neto reducido, que es lo que finalmente se integra en la base general. En este artículo cubrimos los dos primeros escalones (gastos y amortización); la reducción tiene artículo propio en el cluster.
2. El principio general de deducibilidad
Para que un gasto sea deducible del RCI deben concurrir tres condiciones. Primera, que sea un gasto necesario para la obtención de los rendimientos (vinculado al inmueble arrendado y a la actividad de arrendarlo). Segunda, que esté correlacionado temporalmente con los ingresos, es decir, que corresponda al periodo en que el inmueble genera renta (con las reglas de prorrateo que veremos para la vacancia). Tercera, y decisiva en una comprobación, que esté justificado documentalmente: factura completa, recibo, contrato, justificante de pago. Un gasto real pero indocumentado es, a efectos prácticos, un gasto que no existe frente a Hacienda.
Conviene interiorizar esta lógica porque ordena todo lo demás: no se trata de “meter” gastos, sino de deducir correctamente los que la ley permite, con soporte, en el ejercicio que corresponde y respetando los límites específicos.
3. Los gastos deducibles, uno a uno
Repasamos cada categoría con su matiz técnico, porque casi todas tienen alguno que marca la diferencia.
3.1. Intereses y gastos de financiación
Son deducibles los intereses y demás gastos de financiación del capital ajeno invertido en la adquisición o mejora del inmueble (los de la hipoteca de compra, pero también los de un préstamo para financiar una reforma). Ojo: se deduce el interés, no la amortización del principal, que no es gasto sino devolución de deuda. Estos intereses están sujetos, junto con los gastos de reparación y conservación, al límite conjunto del artículo 23.1 (punto 5).
3.2. Tributos y tasas no estatales
IBI, tasa de basuras, tasa de alcantarillado, tasa de vado y similares, siempre que recaigan sobre los rendimientos o el inmueble y no tengan carácter sancionador. No son deducibles las sanciones, los recargos de apremio ni los intereses de demora de naturaleza sancionadora.
3.3. Gastos de comunidad de propietarios
Las cuotas ordinarias de comunidad son deducibles en el ejercicio. Cuidado con las derramas: si financian obras de conservación o reparación, se deducen (dentro del límite del 23.1); si financian una mejora (por ejemplo, instalar un ascensor donde no lo había), no se deducen como gasto del año, sino que incrementan el valor del inmueble y se recuperan vía amortización.
3.4. Seguros
Primas de seguros de hogar, de impago de alquiler y de responsabilidad civil vinculados al inmueble arrendado. Es deducible el gasto del periodo en que el inmueble está arrendado (con prorrateo si hay vacancia).
3.5. Reparación y conservación
Los gastos de reparación y conservación destinados a mantener el uso normal del inmueble. Es una de las categorías más importantes y más vigiladas; le dedicamos el punto 4 completo por su frontera con la mejora.
3.6. Servicios personales y de gestión
Honorarios de administración de fincas, de gestión del alquiler, de servicios de portería, vigilancia o jardinería atribuibles al inmueble arrendado. Si delegas la gestión en un tercero (como hacemos en Muppy), esos honorarios son gasto deducible.
3.7. Suministros
Agua, luz, gas, etc., solo en la parte que asuma el propietario y no repercuta al inquilino. Lo habitual es que los pague el arrendatario; si por contrato los asume el propietario, son deducibles.
3.8. Gastos jurídicos y de formalización
Redacción y formalización de contratos, gastos de defensa jurídica de naturaleza relacionada con el arrendamiento (por ejemplo, un procedimiento de desahucio o de reclamación de rentas).
3.9. Saldos de dudoso cobro
Los saldos de dudoso cobro pueden deducirse cuando el deudor se halla en situación de concurso, o cuando entre el momento de la primera gestión de cobro y el final del ejercicio han transcurrido los meses que fija la norma (habitualmente seis). Si el saldo se cobra posteriormente, se computa como ingreso en el año del cobro.
3.10. Amortizaciones
La amortización del inmueble y de los bienes cedidos con él (mobiliario, electrodomésticos). Por su importancia y su complejidad, tiene sección propia (punto 6).
4. Reparación/conservación vs. mejora (opex vs. capex): la frontera que más contingencias genera
Es, con diferencia, el punto que más regularizaciones provoca en las comprobaciones del alquiler. La ley distingue:
La regla práctica que usamos: si tras la obra el inmueble queda como estaba (solo que reparado), tiende a ser conservación; si queda mejor de como estaba (más valor, más vida útil, nueva funcionalidad), tiende a ser mejora. Casos habituales de zona gris: una reforma integral de un piso muy deteriorado suele tener componente de mejora; cambiar una caldera vieja por una equivalente es reparación, pero sustituirla por un sistema superior que mejora la eficiencia puede tener componente de mejora.
Cómo defenderlo: memoria de la obra, facturas desglosadas por partidas, fotografías del antes y el después, y coherencia con lo declarado. Una reforma bien documentada permite separar la parte de conservación (deducible) de la de mejora (amortizable) y sostenerlo si hay comprobación.
5. El límite del artículo 23.1 y su arrastre a cuatro años
Los intereses de financiación y los gastos de reparación y conservación tienen un límite conjunto: en cada ejercicio, la suma de ambos no puede exceder el importe de los rendimientos íntegros del inmueble. El resto de gastos (IBI, comunidad ordinaria, seguros, gestión, amortización) quedan fuera de ese límite y pueden llevar el rendimiento neto incluso a negativo.
Lo importante: el exceso no se pierde. Se deduce en los cuatro ejercicios siguientes, con el mismo límite cada año.
Ejemplo del arrastre
Un inmueble ingresa 9.000 € en el año. En ese ejercicio soporta 7.000 € de intereses y 5.000 € de reparación y conservación (12.000 € en total sujeto al límite). Como el tope es 9.000 € (los ingresos íntegros), este año solo puedes deducir 9.000 € por estos dos conceptos; los 3.000 € restantes se arrastran. En los cuatro años siguientes podrás deducir ese exceso, sumándolo a los intereses y reparaciones de cada uno de esos años, siempre respetando en cada ejercicio el límite de los rendimientos íntegros de ese año. Para operaciones muy apalancadas o con reforma inicial fuerte, planificar este arrastre es dinero real que, de otro modo, muchos inversores pierden por desconocimiento.
6. La amortización a fondo
La amortización refleja la depreciación del inmueble por el uso y el paso del tiempo, y es deducible aunque no suponga una salida de caja. Es, probablemente, el gasto más potente y el que más se descuida.
6.1. El porcentaje y la base
La amortización del inmueble se calcula, con carácter general, al 3% anual sobre el mayor de dos magnitudes: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, y en ambos casos excluyendo el valor del suelo. Solo se amortiza la construcción, no el terreno (el suelo no se deprecia).
6.2. Cómo separar suelo y construcción
La proporción entre el valor del suelo y el de la construcción se toma habitualmente de la que figura en el recibo del IBI, que desglosa el valor catastral en ambos componentes. Esa proporción (por ejemplo, 30% suelo / 70% construcción) se aplica a la magnitud que corresponda (coste o valor catastral) para aislar la parte amortizable. Determinar bien esta proporción no es un detalle: condiciona la amortización de todos los años de tenencia, que pueden ser décadas.
6.3. Inmuebles adquiridos por herencia o donación
Un punto técnico de gran calado para los patrimonios familiares, aclarado por la jurisprudencia: en inmuebles adquiridos a título gratuito (herencia o donación), la base de amortización de la construcción no es el valor total consignado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sino los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente (notaría, registro, el propio ISD, etc.), más el coste de las inversiones y mejoras. Aplicarlo mal —tomando el valor total del ISD— es un error frecuente que puede acabar en regularización. Conviene revisarlo con asesor.
6.4. Amortización del mobiliario y enseres
Los bienes muebles cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos, cocina equipada) se amortizan por separado, conforme a las tablas de amortización, a un ritmo mayor que el inmueble (del orden del 10% anual, es decir, a lo largo de unos diez años). En una vivienda amueblada de media estancia, por ejemplo, esta amortización del mobiliario suma una deducción nada despreciable.
6.5. Prorrateo temporal
La amortización se computa por los días en que el inmueble ha estado efectivamente arrendado. Los días de vacancia no generan amortización deducible como gasto del alquiler (y, además, obligan a imputar renta, punto 7).
7. Los periodos sin inquilino: la imputación de renta inmobiliaria
Un matiz que sorprende a muchos inversores y que es fuente habitual de regularizaciones. Por los días en que la vivienda no está arrendada y tampoco constituye tu vivienda habitual, Hacienda te imputa una renta inmobiliaria presunta: el 2% del valor catastral, o el 1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los diez años anteriores. Esa imputación se prorratea por los días a disposición y tributa en tu IRPF.
Consecuencias prácticas: un inmueble vacío no solo no ingresa, sino que además genera impuesto; y los gastos y la amortización del ejercicio deben prorratearse entre el periodo arrendado (deducibles contra el rendimiento del alquiler) y el periodo a disposición (que va por la imputación y no admite esos gastos). Es un argumento fiscal más —sumado al económico— para minimizar la vacancia, algo que la gestión profesional aborda de raíz.
8. Compensación de rendimientos negativos
Si tras aplicar gastos y amortización el rendimiento neto del inmueble resulta negativo (habitual en años de reforma o de mucha vacancia con hipoteca), ese resultado negativo se integra y compensa en la base general del IRPF con el resto de rentas de ese carácter (por ejemplo, rendimientos del trabajo o de actividades económicas), con los límites y reglas de integración del ejercicio. No se pierde, pero se compensa en la base general, no en la del ahorro.
9. Tres casos prácticos
Caso A · Piso con hipoteca alta en año de reforma
Compras un piso para reformar y alquilar. El primer año soportas intereses elevados y una obra de conservación importante, y el inmueble solo se alquila medio año. Resultado: los intereses + reparación superan los ingresos íntegros (límite del 23.1), así que parte se arrastra a los cuatro años siguientes; la amortización y el IBI se prorratean por los días arrendados; y por el medio año a disposición se imputa renta. Un año fiscalmente “malo” en apariencia que, bien planificado, deja deducciones cargadas para el futuro.
Caso B · Piso heredado
Heredas un piso ya alquilado. Tu base de amortización de la construcción no es el valor del ISD, sino los gastos y tributos que pagaste por la herencia (ISD, notaría, registro) más las mejoras que hagas, aplicando además la proporción suelo/construcción. Calcularlo bien evita una amortización inflada que Hacienda regularizaría.
Caso C · Vivienda amueblada de media estancia
Alquilas amueblado por temporadas. Amortizas el inmueble al 3% (sobre construcción) y, además, el mobiliario a su ritmo (en torno al 10%); deduces gestión, seguros y suministros a tu cargo; y, al no ser vivienda habitual del inquilino, no aplicas la reducción del art. 23.2 (lo veremos en el artículo 2/4). La suma de amortizaciones eleva de forma notable el gasto deducible total.
10. Documentación: cómo se sostiene todo esto ante Hacienda
11. Errores que vemos como operador (y cómo evitarlos)
12. Cómo lo abordamos en Muppy
Como operador, tratamos la fiscalidad del alquiler como parte del retorno, no como un apéndice. Llevamos la documentación en orden, calculamos la amortización con separación de suelo (y con la base correcta en herencias), clasificamos cada obra con criterio, controlamos el límite del artículo 23.1 y sus arrastres, y minimizamos la vacancia también por su efecto fiscal. Todo ello se refleja en la rentabilidad neta —después de impuestos— que presentamos a cada inversor: la real, no la del folleto.
¿Quieres estimar tu rentabilidad neta después de impuestos? Usa nuestra calculadora y habla con un asesor para revisar tu caso concreto.
13. Glosario rápido
Sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluido el valor del suelo. La proporción suelo/construcción suele tomarse del recibo del IBI.
La base de amortización de la construcción son los gastos y tributos inherentes a la adquisición (ISD, notaría, registro) más las mejoras, no el valor total del ISD; aplicando además la proporción suelo/construcción.
Solo la parte de conservación/reparación (con el límite del art. 23.1); la parte de mejora incrementa el valor del inmueble y se amortiza. Hay que separar y documentar ambos componentes.
No generan gasto deducible del alquiler por esos días y, además, se imputa una renta inmobiliaria (2% o 1,1% del valor catastral, prorrateada). Los gastos del año se prorratean entre periodo arrendado y a disposición.
No. El exceso se deduce en los cuatro ejercicios siguientes, respetando cada año el límite de los rendimientos íntegros del inmueble.
Se integra y compensa en la base general del IRPF con el resto de rentas de ese carácter, según las reglas del ejercicio. No se pierde.
Al menos durante el periodo de prescripción (cuatro años), y conviene más tiempo si tienes arrastres del art. 23.1 o amortizaciones pendientes que dependen de datos de años anteriores.
