Calculadora inversión inmobiliaria
¿Estás buscando una herramienta que te ayude a calcular la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria? Siendo así, tienes que probar la calculadora que hemos diseñado en Muppy. ¡Utilízala para dar el primer paso hacia la monetización de tus propiedades!
La rentabilidad inmobiliaria es el valor porcentual que mide el rendimiento económico de una inversión en bienes raíces. Te indica cuánto dinero ganarás alquilando una vivienda. El promedio en España oscila entre el 4 y el 7%.
- Rentabilidad bruta: muestra las ganancias que genera una inversión inmobiliaria sin tener en cuenta los gastos asociados a ella. Nos da una idea aproximada del rendimiento potencial del inmueble.
- Rentabilidad neta: muestra cuántos ingresos genera una inversión inmobiliaria una vez deducidos los costes asociados. Nos ofrece una estimación real del rendimiento, ya que considera todas las variables.
Elementos básicos para calcular la rentabilidad
Precio de compra del inmueble
Antes de rentabilizar una vivienda mediante el alquiler, necesitas adquirir su propiedad. La rentabilidad de un inmueble es inversamente proporcional al precio de compra: precios competitivos o por debajo del mercado facilitan generar ganancias.
Gastos de compraventa
La compra de un inmueble va más allá de pagar su precio de adquisición. Según el Consejo General del Notariado, estos costes representan un 10-15% del precio de la vivienda e incluyen:
- Gastos de notaría y de registro.
- Honorarios de gestoría e inmobiliaria.
- Impuestos: IVA (vivienda nueva) o ITP (segunda mano) + actos jurídicos documentados.
Gastos de mantenimiento
- Comunidad de propietarios.
- Suministros (luz, agua, gas, etc.).
- Seguros (hogar y protección de alquileres).
- Reparaciones.
Gastos de reforma
El mercado inmobiliario es tremendamente competitivo. Solo las viviendas más atractivas desatan todo su potencial de rentabilidad. El home staging puede revalorizar tu propiedad entre un 10 y un 15%.
Financiación (hipoteca)
De cada 10 personas que compran una casa en España, 6 financian su adquisición mediante hipoteca. La cuota mensual forma parte de los gastos a deducir para calcular la rentabilidad neta.
Impuestos recurrentes
La propiedad de una vivienda lleva consigo el pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que oscila entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral.
Ingresos por alquiler
Estos ingresos proceden de la renta mensual que te paga el inquilino. Es el único activo de la inversión; todos los demás elementos constituyen el pasivo.
Fórmulas de cálculo
Rentabilidad bruta
Rentabilidad bruta (%) = Ingresos por alquiler al año / Precio de compra del inmueble × 100
Ejemplo: 14.388€ (1.199€ × 12) / 200.000€ × 100 = 7,19%
Rentabilidad neta
Rentabilidad neta (%) = [(Ingresos anuales − Gastos anuales) / Precio de compra] × 100
Ejemplo: (14.388€ − 1.900€) / 200.000€ × 100 = 6,24%
Consideraciones fiscales
- El alquiler solo tributa por la rentabilidad neta (ingresos − gastos).
- A partir del 1 de enero de 2024, puedes beneficiarte de diversas reducciones (del 90, 70, 60 ó 50%).
- Algunos gastos relacionados con el alquiler son deducibles: intereses del préstamo hipotecario, IBI, mantenimiento, etc.
- En el caso de alquiler turístico o de corta estancia, deberás darte de alta en el IAE y pagar el 10% de IVA.
| Tramos IRPF | Tipos a aplicar |
|---|
| Desde 0 hasta 12.450€ | 19% |
| De 12.450€ a 20.200€ | 24% |
| De 20.200€ a 35.200€ | 30% |
| De 35.200€ a 60.000€ | 37% |
| De 60.000€ a 300.000€ | 45% |
| Más de 300.000€ | 47% |
En el ejemplo anterior, la cantidad resultante de restar ingresos y gastos (14.388€ − 1.900€ = 12.488€) la sitúa en el segundo tramo del IRPF. El tipo aplicable sería el 24% (2.997€). Esta cantidad podría rebajarse un 70% si concurren los requisitos del art. 23.2b Ley 35/2006, quedando solo 899€ a pagar a Hacienda.
Estrategias de optimización
Obtener inversiones inmobiliarias rentables no es solo cuestión de hacer números. En Muppy nos encargamos de todo para que puedas revalorizar un 20% tu propiedad en tan solo 1 año.
Negociación del precio de compra
La inmensa mayoría de las inversiones inmobiliarias rentables se caracterizan por haber sido adquiridas a precios por debajo del mercado. Comparar exhaustivamente las opciones y negociar eficazmente el precio multiplica las posibilidades de éxito.
Optimización del precio de alquiler
Fijar la renta que quieres cobrar es un paso muy delicado: debe ser lo bastante alta como para que resulte rentable, pero no tanto como para espantar a posibles interesados. La experiencia del especialista inmobiliario es tu mejor aliada.
Elección del modelo de alquiler
De larga estancia, temporal, turístico, por habitaciones... cada tipo de alquiler tiene sus pros y sus contras. Cuenta con Muppy para que adaptemos las opciones disponibles a tu perfil inversor.
Selección de inquilinos
En Muppy ponemos toda nuestra experiencia a tu servicio para asegurarnos de que solo los mejores arrendatarios accedan a tu vivienda. Su solvencia y buena conducta es la mayor garantía de que tu inversión se mantenga rentable.
Gestión de gastos
Cuanto menores sean los gastos, mayor rentabilidad nos proporcionará la propiedad. Los especialistas en el sector inmobiliario tenemos formas de reducir muchos de estos costes: seguros, suministros, mantenimiento, etc.
Puntos clave a recordar
- El cálculo de la rentabilidad inmobiliaria te permite saber cuánto rendimiento financiero te proporcionará la compra de una vivienda para ponerla en alquiler.
- Los datos necesarios son el pasivo (precio de compra y gastos de compraventa, mantenimiento, reforma, financiación e impuestos) y el activo (ingresos del alquiler).
- Hay que distinguir entre rendimiento bruto (rápido pero aproximado) y neto (exacto y objetivo).
- Una vez calculada la rentabilidad neta, debes tener en cuenta su tributación fiscal y las posibles reducciones aplicables.
- El secreto para multiplicar la rentabilidad es ponerte en manos de especialistas con un servicio todo-en-uno.
